כיצד יבוצע פרוק שיתוף ?

הצדדים נישאו בשנת 1991. לשני הצדדים יש ילדים בגירים מנישואיהם הקודמים. מנישואי הצדדים נולדה להם קטינה בשת 1993. דרכיהם של הצדדים נפרדו. בתביעה דנן, מבקש התובע לפרק את השיתוף בבית מגורי הצדדים בקיסריה בדרך של מכירתו, הוא מוסיף כי הוא "ישא באחריותו על פי הדין ויסייע לנתבעת במציאת מדור חלופי לה ולבתם הקטינה ואף ישתתף בחלקה של הקטינה בהוצאות המדור ואחזקתו כנדרש על פי הדין". מנגד טוענת הנתבעת שאין לפרק את השיתוף בבית מגורי הצדדים ועל בית המשפט לשקול שיקולים נוספים כגון פירוק המשפחה, העצמת המשבר, התרחקות הילדים מסביבה מוכרת ועוד.

 
כיצד יש לבצע את פירוק השיתוף?

1. כחוט השני שזור בפסיקת בתי המשפט העקרון היסודי לפיו שמורה לכל שותף הזכות לפרוק שיתוף במקרקעין "בכל עת". עיקרון יסודי זה שאף כונה בפסיקה "עקרון על" מעוגן בהוראות סעיף 37 לחוק המקרקעין. וכמו הדין הכללי בענייני שיתוף כך גם הדין הקונקרטי החל על בני זוג המבקשים לפרק השיתוף בדירת מגוריהם אין בעובדה שמדובר בבני זוג כדי להשפיע על הזכות לפרוק השיתוף.

2. המקום היחידי בו יש השפעה על כך שהמדובר הוא בבני זוג, הוא לעניין הזכות של בן הזוג והילדים הקטינים למדור, מכח הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, תוך השארת מרווח של "גמישות דיונית", על מנת לבחור את הדרך הטובה ביותר לפתרון הסכסוך הנדון בפני.

3. אין לקבל נימוקי הנתבעת לפיהם אין להורות על פירוק שיתוף: כל הנימוקים שהעלתה הנתבעת עומדים בסתירה לעקרון הקנייני שהוכר כמעט כזכות יסוד והוא בדבר הזכות היסודית "בכל עת" לפרוק שיתוף. השיקולים של "העצמת המשבר" או מניעת האפשרות להשיג שלום בית, הגם ששיקולים נכבדים הם, אין הם שווי ערך לשיקול הקנייני, ובאיזון שבין שניהם יד השיקול הקנייני על העליונה, ויש להורות על פירוק השיתוף. דווקא לאור ההתדיינות המתנהלת בין הצדדים בבית הדין הרבני, ועוד זו הצפויה בבית המשפט לענייני משפחה שהינה התדיינות לא קצרה כלל ועיקר, נראה שדחיית הליכי פירוק השיתוף בביתם של הצדדים יכולה להכביד במקרה זה על התובע באופן שאינו נאות, לפיכך ובקביעות הפסיקה, נראה כי אין לשקול שקולים נוספים מלבד אלה הנקובים בסעיף 40 א’ לחוק המקרקעין, ויש מקום איפוא להורות על פירוק. נראה כי גם במקרה זה, פירוק שיתוף מהיר יחסית בבית מגורי הצדדים יכול להסיר אבן נגף מהסדרת יתר הנושאים שעל המדוכה.

4. בכתב תביעתו ביקש התובע פירוק שיתוף בדירת מגורי הצדדים. הנתבעת הקדישה חלק ניכר מן החיצים באשפתה להפריך את טיעון התובע, ולהראות כי אין מדובר בדירת מגורים כלל ועיקר אלא בבית מידות (למעשה וילה) רחב - ידיים בעל חדרים רבים ומפלסים, וכנדמה, כך סברה שגודלו של הבית מאפשרים "חלוקה בעין", כאשר באופן מעשי, התייחסה לפיצול השימוש או לחלוקת השימוש בבית.

5. אין כל נפקא מינא אם עסקינן בבית או בדירת מגורים. המינוח "דירה" בחוק המקרקעין מופיע בשני הקשרים אשר משמעות אחת להם. בפרק ו’ של החוק, העוסק כולו בבתים משותפים, וכן בסעיף 40 א’ לחוק. המשמעות המשותפת לשני ההקשרים הנ"ל היא העובדה שהכוונה היא ליחידת רישום אחת מבחינה תיכנונית, וכאשר סעיף 40 א’ לחוק מדבר איפוא על דירת מגורים של בני זוג, אין הבדל אם דירה היא בבעלות בני הזוג או בית. אני למדה כי כאשר השתמש התובע בביטוי דירת מגורים, כוונתו היתה להוראת סעיף 40 א’ לחוק המקרקעין. זאת ותו לא. לפיכך, בין אם לפנינו בית רחב ידיים, בעל מפלסים וחדרים לרוב וגם אם לפנינו דירת חדר קטנה אין בכך כל הבדל ובלבד שכל "דירה" כזו היא יחידה רישומית נפרדת, שתיהן - היינו כל את מן ה"דירות" הללו - אינן ניתנות לחלוקה בעין.

"פירוק שיתוף" לעומת "חלוקה בעין"

1. חלוקה בעין אין פירושה חלוקת שימוש. חלוקת השימוש היא האופן שבו מחלקים ביניהם שותפים למקרקעין את השימוש בו בהתאם לסעיפים 30 - 33 לחוק, ואילו חלוקה בעין היא חלוקה פיזית ומשפטית באופן בו שותפים מחלקים ביניהם את השימוש במקרקעין בהתאם להוראות סעיפים 30 - 33 לחוק המקרקעין. חלוקה בעין פשוטה כמשמעה, היא חלוקת המקרקעין בין השותפים, באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת, להבדיל מבעלות משותפת על חלק מסויים מתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות.

2. חלוקה בעין אפשרית אך ורק בנכס שבו ניתנת להיעשות ההפרדה מבחינה תיכנונית. המסקנה הפשוטה העולה מכאן איפוא היא, ביתם של הצדדים רשום ביחידה רישומית אחת ולפיכך אין אפשרות ל"חלקו בעין" לשניהם.

3. מכל מקום, כאשר מדובר ביחידת רישום אחת הרי זו אינה ניתנת ל"פיצול" ולמעשה, גם הנתבעת לא טענה אחרת, שהרי כזכור ניסתה לקרוא לחוק החובה של "חלוקה בעין" את חלוקת השימוש או "פיצול השימוש" כלשונה. נטל הראייה הוא על הטוען שהנכס ניתן לחלוקה, וכיוון שכך - הנתבעת לא הרימה נטל זה. כיוון שכך - המסקנה המתבקשת מאליה היא כי יפורק השיתוף בבית בדרך של מכירתו.

4. טענתה הנוספת של הנתבעת, כי לא יתכן שיורו לה לפנות את ילדיה הבגירים המתגוררים יחד עימה בביתם של הצדדים קודם שהתנהל הליך משפטי של פינוי נגדם. אין לקבל טענה זו: ילדיה הבגירים של הנתבעת, אינם צדדים בסכסוך הקנייני שנפל בינה לבין התובע ואינם צדדים בתביעה שלפני. הילדים הבגירים הינם לכל היותר "בני רשות" אותה קיבלו מאימם הנתבעת, וקשה לי להאמין שיהיה צורך בניהול הליך משפטי נפרד בגינם של אלה, גם אם יהיה צורך כזה הרי הלכת ביאלר עומדת כנגדם.

מדור הנתבעת והקטינה

1. בהתאם להוראות סעיף 40 א’ לחוק המקרקעין, יש להורות על עיכובו של פירוק השיתוף עד להמצאת דיור חלופי לנתבעת ולקטינה ולפיכך יש להורות על הגשת הצעות מצד שני הצדדים בתצהיר עד ולא יאוחר מ- 10 ימים ממתן ההחלטה. במסגרת הזמן הנקובה לעיל, היינו עד 10 ימים מקבלת ההחלטה יגישו הצדדים הצעה מוסכמת ובה נקובים 3 שמות המוסכמים עליהם של עורכי דין אשר יוכלו לשמש כונסים לצורך ביצוע המכירה. בהעדר הסכמה תיקבע אישיות הכונס על ידי בית המשפט.

לסיכום,

כאשר מדובר ביחידת רישום אחת הרי זו אינה ניתנת ל"פיצול". כיוון שכך - המסקנה המתבקשת מאליה היא כי יפורק השיתוף בבית בדרך של מכירתו.